Amerikaanse woningbouw stijgt 19%, maar D.R. Horton en Lennar wijzen op een zwakkere kern

Op het eerste gezicht is het een sterk cijfer: de Amerikaanse woningbouw nam in juni met 19,0% toe tot een jaarvoet van 1.427.000 nieuwbouwwoningen, het hoogste tempo in maanden. Wie echter door de headline heen kijkt, ziet een heel ander verhaal. De hele stijging komt op conto van het volatiele multifamily-segment, terwijl de eengezinswoningbouw — de kern van de Amerikaanse huizenmarkt — voor de derde maand op rij daalde. Diezelfde tweedeling is nu terug te zien in de cijfers van de grote beursgenoteerde huizenbouwers, van wie D.R. Horton deze week zijn jaarprognose verlaagde ondanks een meevallend kwartaal.

Wat verklaart de sterke stijging van de woningbouwstarts?

De stijging van 19,0% is vrijwel volledig een reboundeffect: multifamily-starts schoten 76,3% omhoog, na een plotselinge duik van 41% een maand eerder. Single-family-starts — doorgaans de stabielere en representatievere graadmeter voor de vraag van gewone huizenkopers — zakten juist met 0,2% naar 895.000, de derde opeenvolgende maandelijkse daling. Hoge prijzen, een hypotheekrente rond 6,5% en aanhoudende arbeidstekorten in de bouw drukken die kern van de markt structureel.

De daling van de bouwvergunningen is minstens zo veelzeggend als de stijging van de starts zelf. Vergunningen lopen doorgaans vooruit op toekomstige bouwactiviteit, en een daling van 3,0% naar 1.367.000 duidt erop dat bouwers zelf nog niet overtuigd zijn dat de vraag structureel aantrekt. Met andere woorden: het is geen brede opleving van de huizenmarkt, maar een statistische rebound in één volatiel segment die de zwakte in het grootste segment overschaduwt.

Wat verwachten analisten van D.R. Horton en de bredere sector?

D.R. Horton rapporteerde deze week een winst per aandeel van $3,20, boven de verwachte $3,07, maar verlaagde tegelijk de omzetprognose voor heel fiscaal 2026 naar $32,5–33,0 miljard, tegen eerder $33,5–34,5 miljard, en het aantal te leveren woningen naar 83.800–84.300 tegen eerder 86.000–87.500. Dat is het patroon dat nu de hele sector kenmerkt: kwartalen die de — inmiddels voorzichtige — verwachtingen kloppen, terwijl de jaar-op-jaar-cijfers en de vooruitzichten juist verslechteren.

D.R. Horton is de grootste woningbouwer van de Verenigde Staten en bouwt vooral betaalbare eengezinswoningen voor starters en middeninkomens door het hele land. Het bedrijf koopt grond, ontwikkelt wijken en verkoopt de afgebouwde huizen, vaak met financieringskortingen om de maandlasten voor kopers behapbaar te houden.

Lennar miste de kwartaalwinst nipt ($1,24 tegen een verwachte $1,254) en de omzet daalde 7,45% op jaarbasis, met een winst per aandeel die 47,1% lager ligt dan een jaar eerder. Citigroup verlaagde recent zijn koersdoel naar $88 bij een neutrale weging. PulteGroup versloeg de verwachtingen wel ($2,48 tegen $2,3858), maar ook hier daalde de omzet 5,94% en de winst per aandeel 27,0% op jaarbasis. Drie verschillende uitkomsten op de korte termijn, maar dezelfde onderliggende trend: marges staan onder druk van kortingen en financieringsbuydowns die nodig zijn om huizen betaalbaar te houden.

Lennar is de op een na grootste Amerikaanse huizenbouwer en richt zich, net als D.R. Horton, vooral op eengezinswoningen voor de bredere middenklasse. PulteGroup bouwt voor een breder koperssegment — van starters tot 55-plussers onder het merk Del Webb — en voert doorgaans een iets voorzichtiger balans dan sommige branchegenoten.

Visie en vooruitzichten

De kern van het probleem voor de huizenbouwers is niet dat kopers niet willen — het is dat ze het zich bij de huidige hypotheekrente steeds moeilijker kunnen veroorloven. Zolang de rente rond 6,5% blijft hangen, aangejaagd door een hardnekkig hoge olieprijs door het Midden-Oosten-conflict en de daaruit voortvloeiende inflatievrees bij de Fed, blijven bouwers aangewezen op kortingen en hypotheekbuydowns om verkopen op peil te houden — precies de tactiek die nu op de marges drukt. Voor de sector als geheel is de eerstvolgende FOMC-vergadering op 28 en 29 juli daarom relevanter dan de kwartaalcijfers zelf: een signaal richting renteverlaging zou de betaalbaarheid direct verbeteren, terwijl een verlengde pauze de huidige tweedeling — sterke multifamily, zwakke single-family — waarschijnlijk in stand houdt. Voor bouwers zelf blijft de uitdaging tweeledig: de hoge grond- en bouwkosten drukken de marge net zo hard als de rente de vraag drukt, en een groeiend aanbod van instapwoningen dat niet snel genoeg wordt verkocht vormt een reëel risico op verdere prijsconcessies in de tweede jaarhelft.

Voor de Nederlandse belegger zijn D.R. Horton, Lennar en PulteGroup gewoon verhandelbaar via de bekende Nederlandse brokers; het is vooral een sector om te volgen als graadmeter voor hoe rentegevoelig de bredere Amerikaanse consument inmiddels is geworden.

Onderdeel van ons dossier Rente & macro →

De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie. De genoemde koersen en cijfers kunnen inmiddels zijn gewijzigd. Dit is geen beleggingsadvies.